옆 가게로 불이 번지면 누가 물어내나 — 상가 화재배상책임의 진짜 범위

예전에는 '중대한 과실'이 아닌 실화(경과실)로 남에게 번진 손해는 배상하지 않아도 된다는 인식이 있었습니다. 그러나 2009년 법 개정 이후, 경과실 실화로 인한 손해도 배상 책임이 인정되며, 다만 법원이 사정을 참작해 배상액을 경감할 수 있는 구조로 바뀌었습니다.

핵심은 '실수라도 책임이 사라지지 않는다'는 점입니다. 옆 점포 집기, 윗층 그을음·누수, 건물 골조 손상까지 청구가 들어올 수 있고, 경감되더라도 상당한 금액이 남습니다.

첫째, 건물주(임대인)에 대한 책임입니다. 임차인은 빌린 점포를 원래 상태로 돌려줄 의무가 있어, 화재로 점포가 훼손되면 원상복구 또는 손해배상 책임을 집니다. '내 잘못이 없어도' 임대차 계약상 다툼이 되는 지점입니다.

둘째, 옆·위·아래 점포 등 제3자에 대한 책임입니다. 불이 번져 타인의 재산·신체에 피해를 주면 불법행위 배상책임이 발생하고, 여기에 실화책임법이 적용됩니다.

셋째, 손님 등 이용객에 대한 책임입니다. 다중이용업소라면 화재배상책임보험(의무)이 이 부분을 일부 받쳐 주지만, 그것만으로 앞의 두 가지가 해결되지는 않습니다.

상가 임차인은 화재보험에 '임차자(임차인)배상책임' 담보를 붙여야 건물주에 대한 원상복구·손해배상 리스크를 덮을 수 있습니다. 이 담보가 없으면 정작 건물이 탔을 때 그 복구비를 개인이 떠안습니다.

여기에 '시설소유(관리)자배상책임'을 더하면 화재 외의 일상 사고(간판 낙하, 바닥 미끄러짐 등)까지 범위가 넓어집니다. 화재배상책임보험 하나만으로는 이 영역이 비어 있다는 점을 기억해야 합니다.

임차인에게 배상 능력이 없거나 보험이 없으면, 결국 건물 복구는 건물주 몫이 됩니다. 그래서 임대인은 건물 자체의 화재보험(재조달가액 기준)을 별도로 두고, 임대차 계약서에 임차인의 화재보험 가입 의무를 명시해 두는 것이 현실적인 방어책입니다.